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　　提问：您对北苑媒体村天畅园怎么看

　　回答：你好，确实天X园太多了：天畅园：是最差的，里面基本都是公司，不人车分流，塔楼、户型奇葩。天居园：其实没那么差，还算封闭管理，里面还算干净整洁，有地下车库，但被天畅园也拖累了。有一些公司。缺点是户型比较烂，2居暴大，一般人都是买一居自己改。好像有的楼没燃气。天乐园：这个就是板楼，贵了不少。三居户型挺好。缺点是90平左右户型基本都是大开间，而且有点临街。天翠园：这个比天乐园靠里，比较安静，其实我觉得这个小区还可以，不知道为何好像没天乐园贵。可能是因为户型比较大吧，2居都110起了。但2居、3居户型都比较正常。也有说法是天翠园质量不好漏过雨所以便宜。天月月：天翠园差不多。就是户型更规整一些，2居120,3居150起。离奥森更近价格更贵一点。而且小区更清静一些。天溪园：这个高档，但是好像基本都是叠拼，面积很大。不过据说媒体村的物业总体来说都一般。媒体村的房子，涨幅只能用悲剧这两个字来形容。

　　提问：房姐好～新人首问～和对象打算结婚买房，今年1月份刚开始看房。我俩都是首套，领证后买，两人合计月入税前5w，我工作3年她1年，没啥钱，父母支持不了太多。净首付110，总价300的预算。咬咬牙，净首付还可以上浮20w。目标小两居，50～65平之间。我在五道口，她在望京SOHO上班。所以，一直在看15号地铁沿线的房。顺义仅看了国展附近的，嫌远。望京看了南湖渠三巷6号院\/西八间北里2套能买的起的，和业主价格没谈拢。大山子社区看了几套，其中，有一套1977年65平二层的两居，纠结中，因为房龄老。还是想在望京里面\/周边买。但是，目前不知道该怎么抉择了？想听听房姐的选盘，选房建议～蟹蟹～

　　回答：首套房一定要兼顾保值，后期换房会轻松很多，过于郊区不建议看。望京可以看下花家地。还可以淘团结湖、劲松板块的老公房，或者常营次新，只看85年以后的，尽可能2居

　　提问：您好，新人。简单描述一下我的问题：父母岁数大了，想换一套带电梯的房子。旧房情况：位于海淀区小西天附近，1997年已购公房满五唯一，建筑面积97平米，房子在5层（总高6层），正规三室一厅一厨一卫，厨房、卫生间和阳台都是新装修的，一直自住，室内环境保持的很好。7月份已经挂在网上出售，挂牌价格895万（单价9.2万）。但是目前看房的人不多，中介的意思是挂牌价太高，导致看房人少。我们也在寻找合适的房源，目前集中看的是丰台角门，马家堡一带，考虑这里房价低，出行购物看病也方便，可以买一个楼龄新，户型好的房子。如果两边的房价差额能到100万，既可以覆盖换房的成本，还能略有富余给父母养老用。已经看了远洋自然，西马金润一区，海上海花园，丽水园，总价都在720万-800万左右。现在的问题是，我们已经看了2处合适的房源，但是没有人出价买我们的房子，中介希望我们降价，但是降到多少他也没有把握。我现在也没想明白，我家这个位置除了学区一般，其他方面真的很不错，但是为什么不好卖呢？如果不是因为没有电梯是不会出售的。您给分析一下：1、小西天的房子售价多少合适，2、是现在按中介的价格调价（中介说830万），还是再等等3、是不是我想的太完美了，现实情况不是这样4、我们看的这几个楼盘是否合适，目前父母比较中意海上海花园，小区楼龄新，环境好，房子在顶层售价780万。5、下一步应该怎么操作？问题比较多，谢谢您！

　　回答：1.多几个找中介，多搭关系，让中介帮你多说话，让他上心，红包吊住。房屋照片拍摄好点，大家都是会先网上看房，价格你根据最新成交进行调整。先按这样操作，如果确实价格挂的过高，只能降价。2.角门马家堡一带的标的没问题，这几个是不错的居住投资相宜标的。

　　提问：房姐好，新人首问，烦请指教：京户，sfsd，首付预算350-400，比较心仪双井，考虑到通勤比较便利，希望尽量在有限资金内能选择比较大的面积，小区环境不太差就行，想问问双井这边哪几个小区比较符合要求，打算重点关注一下

　　回答：你好，总价1000左右，能选择的楼盘不少，以下楼盘可以重点关注：首城国际、珠江帝景、风度柏林、天骄、乐成国际、富力城等

　　提问：房姐您好，SFSD加起来550左右。工作位置在国贸附近，没结婚不考虑学区概念，刚需上车和投资的角度，目前在看的几个板块是望京的望京新城和望京花园西园；朝青板块的国美第一城、青年汇、晨光家园；CBD区域的百环家园；四惠的爱这城三期、壹线国际、都会华庭；通州的顺河经济区的新房。1、望京的天花板会更高，但是价格一直在上升，短期5年内的上涨空间和朝青CBD几个板块来比是不是相对会少一些呢。还是说，望京的上涨依然会大概率跑赢朝青等几个板块。2、同等区域内的老破小的优质房和次新小区的低楼层同价位应如何选择？3、5年后可能涉及到改善或者换房，请您从投资的角度针对这个几个板块和相对应的小区给我一个推荐？4、同等资金下是否有更好的别的板块和小区推荐呢？

　　回答：1.每个板块有自己的受众人群，和天花板阻力位，不能统一比较，高端盘望京和双井领涨，上车盘朝青会更合适，550左右建议看朝青附近，望京适合800+的选筹。2.优选次新3.优先朝青的国美、青年汇、晨光家园还有石佛营板块也可以看看

　　提问：房姐好，家住西四环永定路附近，想给父母换个附近的房子，以舒适为主，不考虑学区，但希望保值，首付最好300w左右，可以推荐一下吗。另外古城有三个新盘，是否值得入手。

　　回答：1.可以看下这附近郦城的小户型，位置不错，缺点就是小区东侧近四环线有噪音影响，选房的时候注意回避，或者乐府江南的小两居2.古城保值能力一般，没有规划预期，但是自住还不错，古城那边开车的话到西二环都是一路高架，低首付买新盘能拉高杠杆，价格合适可以入。

　　提问：房姐，麻烦您解读下深至最新的限购政策，以及对深圳楼市的影响。多谢！

　　回答：深圳这一轮政策，影响最大的是3年限购。深圳购房人群中，外地人口太多，绝大多数都没有深圳社保，政策后，深圳的购买力基本卡死。其次是限贷，暂时废掉了5+2\/3+4，深圳的购买吸引力很大程度上来自于贷款的宽松审批，以及7成的贷款成数，以及轻易的拉高评估。715新政后，贷款成数暂时废掉，由于深圳已经大涨一轮，所以评估价目前也上不去，这是当下最直接的影响，对购买力的阻拦。结婚追溯3年前的购房套数，增值税由满二改成满五提高税费成本，这几条政策属于长期、持续的影响，相当于变相冻结楼市3年。——————深圳715政策的出台在意料之中，情理之中。前几天已经讲过：一般新一轮限购政策出台的时候，大部分人房子已经买完了，价格也涨到头了。而这个阶段，楼市大概率将进入休息的阶段，之前一轮休息恰好也在3年左右。——————接下来的深圳市场，暂时进入存量博弈阶段。城市内部的轮动还会继续，但整体性的大涨天花板再次拉高的概率和幅度不会大。——————715政策事一发华丽的礼炮，体面而正确。

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