它是成都市房神，全国各地唯一能领着你落地式实际操作的房地产权威专家。迄今，已为几千人给予购房处理最好计划方案。

　　房神并不像别的自媒体平台房地产权威专家哪些的，含着骨骼露着肉的使你搞不清大脑！房神归属于实战演练派只告知对你最有效的方式和自身亲自实战演练后的工作经验。

　　下列为“成都市房神”微信公众平台粉絲话题讨论优选提问

　　提问：您好，房神，自己刚大学毕业没多久，也刚在仁寿县县里工作中，想起成都市选购首套（炮弹很少20W上下那般）后2年内不太可能自住，成都市现阶段沒有房票，由于炮弹很少，2020年如果有合适的就准备，盆友叫买了视高，但你又说视高又不可以买，又怕直到明年房价走势增涨了。不便房神见到，给个提议哈，感谢

　　回应：您好！若仅有20-三十多万的的盆友，能坑骗你以往的全是坑，尤其是如今视高的房子。提议你挑选仁寿县二手次新房，价格较低工作压力小，能立即转现，从今天开始把成都市房票买起。

　　大家项目投资购房，并不是没脑子入行，选错房比不购房不良影响还需要比较严重，一旦入行，不涨价、卖不出去、贷出不来、占配额、还月供，痛苦不堪。

　　今日梳理了一下新手易踩的几深坑：

　　1：再度注重不必选购公寓楼、铺面、办公楼等普通住宅商品，存有非常大的可变性，再再加上税金的危害，储存作用和住宅是没法对比的。

　　2：不必选购旅游房产，买下来它便是个窟窿，数以上百万的房子就很有可能砸在自身手上。也有个带文化旅游项目也都别动。

　　4：除非是你对自己住有很高的要求，不必买房子，独栋别墅的独特性决策了它便是个日用品。独栋别墅自身的收益率很低，选购独栋别墅总是占有自身的资产，提升风险性。两年出来独栋别墅上涨幅度收益率跟你投资理财类似乃至更低。

　　3：不必只规定"量"而不追求"质"，一样的首付款，你要买两个近郊区住房或是一套核心区的房子？近郊区的住宅并不是那麼非常容易租，上涨幅度也小，卖也不是那麼非常容易！见到新楼盘总数许多，但使用价值难以升高。

　　4：不必乱用你的首付贷款资质,每一个人都是有30%的首付款机遇。大家务必爱惜从金融机构得到 70%借款的机遇。不必轻易地运用你的借款资质，在你的工作能力范畴内，尽量多地从金融机构借出去主力资金，选购一套总价值尽量高的房子。

　　5：不必被房子的"外型"所蒙蔽。危害买房的宏观经济要素次序是：地区，校区，楼龄，地铁站，配套设施，自然环境。单一套房的要素包含：房型、房屋朝向、楼房。先看一下要素是不是令人满意，随后再挑选出一套楼盘。

　　6：买房子犹豫不定，错失良机。项目投资要测算收益，因此你需要考虑到购房的时间范围。借着2020年局势横盘整理缩量下跌的情况下赶快进入车内。

　　一个好房子的特性之一是它流通性强，下手快。

　　流通性来源于关键消费力的要求和住宅供货的挤压成型效用。

　　仅有这些不断有人口数量注入有产业链支撑点的大城市，房子才有着极大的要求，才具备长期性的投资价值。

　　提问：房神您好，想求教一下买房预算在200-250，刚性需求，如今户籍在市区满2年，无个人社保，这一月大学毕业户籍能够 市区平迁，新员工入职企业的个人社保能够 交在青羊，高新科技和成华，将户籍迁到哪一个区更有益于买房且资本增值呢？

　　以前想放到高新科技，但见到前几日江河玖璋进到核查名册的最后一个全是刚一加两年个人社保，觉得我这类刚大学毕业没个人社保的在高新科技进到网红盘的核查名册几率极低，别的盘总价又十分高。

　　回应：您好，预算200-250万的确不过多，假如在新房子销售市场得话，只有挑选主推网红盘，并且还必须个人社保时间较为长的，要不然去二圈或是三圈内购房，是有一些舍不得忘记的。

　　你做为刚性需求，能够 变成高新科技、青羊和成华的刚性需求第一顺位，从现阶段剩下的楼盘看来，提议前去成华区——主要源滩麟麟芸这一刚性需求楼盘（尽管无剪刀差，可是赠予较为大，并且也处在二仙桥版块），现阶段早已售罄，3期开盘最终的9栋和11栋，还没有报名开始了，预估7、8月份预购，時间喜欢你是都还没的。

　　这一楼盘从选秀权度、从费用预算，及其从以前的新房开盘去化看来是较为稳的一个挑选。

　　否则的话青羊是沒有那么低总价的楼盘，例如鹭岛紫云壹品还要发展三百万了。此外高新科技得话，一方面也是无节制地等候下批号新房开盘，另一方面也是很可能像江河玖璋一样，没法进到最终的摇号申请池，风险很大。

　　提问：房神您好，价钱相差不多的状况下，是挑选高层住宅，或是洋房呢？

　　回应：如今目前市面上许多楼盘会高层住宅和洋房并建，购房的情况下该怎么选择？实际上或是需看购房者的实际要求及其全部楼盘的房子占比。

　　同住宅小区带电梯轿厢的洋房价格肯定是会高过同住宅小区高层住宅房价格的。终究在同样的总面积上，企业产出率的总户数少，总价不会改变的状况下，这一价差就必须分摊到每一户均价上，当然股权溢价就高了。

　　洋房的益处取决于房型好，楼房楼盘介绍少，邻里和睦简易，分摊小，高层得房率高，但总价较高。因此，这种房，必须改进定居自然环境的群体买得比较多。

　　而高层住宅楼房高，总户数多，上班高峰时段电梯轿厢忙碌，沒有洋房房型好，房屋公摊面积大。优点取决于购房门坎低，小户型房子房下手非常容易，终究总价相对性低许多。因此，刚性需求买多层电梯房比较多。

　　买洋房，更重视是定居体会，但总价较高，不利中后期下手，因此项目投资的特性稍低。

　　买高层住宅，定居感受沒有洋房好，可是在中后期转让的非常容易水平上看来，和相仿总面积的洋房来较为，总价小于洋房，因此转让率会高过洋房。

　　提问：房神，请问一下，校区加项目投资，强烈推荐奥克斯广场不呢？

　　回应：奥克斯空调校区能够 ，作为高新版本的挂户吧，可是项目投资得话，高效率跟不上别的正儿八经的密闭式住房，只有说指望金融中心版面的总体拉涨工作能力，而现如今二手房参考价、限制同时进行，短期内翻盘不断拉涨的机械能不够了。

　　提问:房神您好，前一天在申请办理了一手房的初次提取公积金，今日公积金管理审核没根据，缘故是商业贷款第一期还没有还贷，我这边的商业贷款第一期还贷是本月20号，那麼是等20号第一期还完后会全自动审核根据吗?或是此外再预定一家金融机构在25号再次进行获取申请办理，不清楚是否有难题，感谢。

　　回应：取住房公积金的情况下，有几种获取:

　　1、全款买房选购的视角，这样子给予税票等有效证件，能够 依照买进的卖价取住房公积金，一定要注意选购后2年内务必取住房公积金，就算你是住房贷款买的，也是能够 依照全款买房获取的。

　　2、住房贷款购房的视角取住房公积金，必须给予贷款的材料，第一次只有获取首付，随后获取月供(连本带利)。

　　具体步骤，也分申请办理商业服务或是申请办理个人公积金，获取便捷有不一样的。

　　你的状况获取不成功，一般缘故是:你的下款并未上征信，因此没法评定你的借款真实度或是审批获取人规定有纪录，这样子，那么你得有一笔月供上征信即可获取(并不是扣费就可以，必须征信更新早已有一个月)

　　你的状况，我建议，稍等一下，等月供一次早已上征信就可以取住房公积金的。

　　提问：房神你好。我是外省人因2008年在富雅中国东方买房（88平方米）入户口成华区，前段时间各自购买了香槟酒城市广场华西医院和地面光明的公寓楼（总面积都并不大，一共房租一年有七万汪义），如今想在成都市选购二套房，费用预算400（基本上能全款买房），现阶段看过十陵高清蓝光将来华润置地时期之地和万年场的中粮云玺台和龙潭寺的同森翠叠山林。因大家都没在成都工作日常生活从项目投资的视角请您强烈推荐下，其他地区有好的也行。现阶段家庭收入四十万，购房得话是全款买房好或是按揭贷款好？几身小户型下手好或是每一年收房租呢？感谢！

　　回应：您好，你现阶段是依照现行政策落户口了成华区，自此买的几身公寓楼依照现行政策不占有买房配额，因而你时下是成华一般买房者，费用预算400万得话，再加上你它是全款买房工作能力，就算碰到一些好的楼盘略微借款一点，工作压力四舍五入相当于零，因而实际上自身情况了面是较为宽的了。

　　你看看的这种楼盘，总体而言都不值。

　　高清蓝光将来部位挺差的，一直卖不太好，参杂在快速和三环中间，附近欠缺地铁站交通出行和总体的大城市页面整体规划，不值下手；

　　华润置地时期之地能够 说成股票大盘定义，可是呢也只有图个中远期的项目投资，它附近的自然环境也比高清蓝光将来好不上是多少，并且也欠缺地铁站的配套设施，总体而言优势是价格还算低，下手总价可控性，另一方面听说引入了川师系的文化教育，在成都市算中等水平的文化教育水平。

　　中粮云玺台商品是非常好的，可是周边地区页面或是很槽糕，邻近主干路和铁路线路图，历史时间工作经验告知大家，这类“配套设施合理布局”的豪宅别墅全是伪豪宅别墅，中后期会被弱化，从项目投资的视角看来，也不是非常好的挑选。

　　同森翠叠山林就更差了，归属于要啥没啥的配套设施，价格也做到了2万多，尽管靠着石室北湖，可是这院校归属于大摇号申请，并不是同森翠叠山林的专业对口学位房。

　　总体看来，大家提议你看一下其他楼盘。例如十陵版块能够 看一下华润置地时期景色和佳兆业集团珑樾一号，这两个是洋房商品，地铁楼盘，有确保。

　　武侯新城可强烈推荐看当今璞誉、武候金茂府；成都天府新区兴隆湖强烈推荐鹿溪樾府；成华区的株洲中车共享资源城。

　　退一万步说，假如真需看东面的，低价格的，提议看一下东安湖这一IP，例如华润置地未来之城。

　　提问：房神您好！能不能帮剖析一下奥园新的希望锦官韶华这一房子，这一房子部位在反面是否发展前途不大好呢？

　　回应：您好，总体来说：这一楼盘总体而言眼高手低，要绕开这类楼盘。这一楼盘当初拿土地价格不划算，现阶段开出去的室内装修平均价类似在1.7-2.2万中间(大部分平均价在1.8-1.9-2.2万），假如算刚性需求，又仅有13层的花园洋房设计方案（可能是受附近空中交通管制），假如算改进，有二梯4户，并不单纯。因此，这是一个大概率会顺销的楼盘，因此中介公司会竭尽全力地强烈推荐这一楼盘。

　　说到底或是需看你的费用预算和心理状态。这一楼盘合适210来万费用预算，合适有明显新房子 主城区剧情的群体选购。终究200万左右，想在这类外环线购到新房子，是难以的。可是标价较高，周边较为偏远荒芜，配套设施较弱(参照二手房高清蓝光金悦府的结果）。有200多万元的费用预算，能够 考虑到一些质量二手楼盘。例如周边的华润置地翠林华庭、招商雍华府。

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　　房地产业终究仅有小一部分人能赚钱，大家跑在绝大多数人前边，房神亲自从零教你从0完成干万财产累积。