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　　你敢相信吗？

　　在中国一线城市上海，有着这样一个“价值洼地”——新房总价两百万买三房！四百万买别墅！

　　图源：楼市黄大大

　　这里，就是上海的奉贤海湾，也被投资者“誉为”上海投资的绝对禁区。

　　为什么？因为这里的房子不但价格低，而且十年内的房价只涨了25%。

　　而在日本的中心首都圈，也有着一些10年只涨了10%，甚至10年不涨的奇葩地带。

　　它们在哪？

　　转售价值

　　首先，我们先来讲一个概念：转售价值。

　　转售价值的意思是同一套房子目前的成交价格是新挂牌时的成交销售价格的百分之几。

　　比如说，10年前一套新挂牌的公寓的成交价格是5000万日元，假如现在该公寓在二手房市场的成交价格上涨到6000万日元，转售价值是120%。反之，这套公寓的成交价格若是下跌至4000万日元，转售价值就为80%。

　　也就是说，一套房子的转售价值如果大于100%，则这个房子在这段时间的房价涨了。

　　如果小于100%，则说明这个房子在这段时间的房价不仅没涨，还跌了。

　　前段时间，东京鉴定公司发表了日本首都圈2020年二手公寓转售价值的报告。报告研究了10年前出售的新建公寓在目前的二手公寓市场上的价格，并将其与新房时的销售价格进行了比较。

　　来源：东京鉴定

　　报告显示，东京都地区的转售价值从2018年的91.4%上升到2020年的101.9%。

　　也就是说，日本首都圈的房子终于在去年整体涨了。

　　我们一直在说日本的房子稳健，但为什么直到去年，日本中心的首都圈房价相比起十年前才“回本”了？而且才涨了1.9%？

　　投资标的的重要性

　　在投资日本房产的时候，我们一直在强调投资地点的重要性。

　　即使范围缩窄到日本首都圈，这句话也依然重要。

　　因为不是所有位于日本的中心——首都圈地区的房子都值得投资。

　　就像开头所说的，连平均房价涨幅达到89%的上海都有奉贤海湾这样的“千年老坑”，更别说在日本了。

　　为什么日本首都圈过去十年的转售价值只有101.9%？就是因为有一些（甚至不少）首都圈里的地区的房价一直在跌，拉低了平均房价的涨幅。

　　而这些地方，就是日本首都圈投资的隐藏之坑。

　　据东京鉴定公司公布的数据显示，东京都内的412个车站的转售价值中，有214个车站的转售价值超过100%，其次有105个车站的转售价值为90%至100%，有67个车站的转售价值为80%至90%，有16个车站的转售价值为70%至80%，还有10个车站的转售价值低于70%。

　　也就是说，只有一半左右的东京车站附近的房产资产价值在上升，是值得投资的。

　　剩下的都是大坑！

　　该投哪里？

　　那么，我们从这篇报告里能分析出什么？到底哪里是值得投资的地方，哪里千万要避开呢？

　　来源：东京鉴定

　　先来看看上面这张表格。

　　表格显示了东京都地区转售价值排名前三十的地区站名。

　　其中，东急东横线的代官山站以164.3%的转售价值位居榜首，其次是东京地铁南北线的溜池山王站，转售价值为145.8%。JR京浜东北线的樱木町站排名第三，转售价值为141.2%。

　　也就是说，10年前在代官山车站地区购买新公寓的人们，他们资产价值增加了60%以上。

　　按照目前房价每坪的价格691.4万日元（约每平方米12万人民币）来计算，即使66平方米，房价也将近1.4亿日元（约817万人民币）。

　　也就是说，10年前在代官山车站地区购买新公寓的人们，购买的房子10年内涨了5500万日元（约321万人民币）。

　　不过，代官山站位于东京涩谷区，这里的房价一直居高不下，不是普通人轻易能负担的。但也有房价相对平价，转售价值也比较高的地区。

　　比如，东京地铁银座线的田原町站转售价值为134.9%，在转售价值排行榜上排名第十。

　　目前，田原町站周边公寓每坪的平均单价为323.6万日元（约每平方米5.7万人民币），所以66平方米的价格为6672万日元（约389万人民币），一套20平米的投资型小公寓也就114.5万人民币左右。

　　如果你在这样的地区买房，不仅能用比较低的价格成交，还能期待未来资产价值的增长。

　　首都圈转售价值分布

　　来源：东京鉴定

　　上面这张图显示了日本首都圈整体的转售价值情况。

　　蓝色点代表的是转售价值高于100%的车站，而绿色、黄色、红色、粉色都是转售价值低于100%的地区。

　　可以看到在东京都内，转售价值超过100%的车站大多位于东京市中心（23区之内）、山手线稍外的地方以及横滨周围。在城东和城北地区，由于以前的房价相对较低，也越来越受人们欢迎。因此，这些地方的二手公寓价格正在上升，转售价值也在增加。

　　但是，即使都位于热门的东京地铁线路上，每个站之间的转售价值差异也很大。例如，在首都圈最受欢迎的东急东横线上，代官山站的转售价值最高，中目黑站排名第16位，但并非所有车站的转售价值都超过100%。

　　高层公寓区的鼻祖的武藏小杉站的转售价值超过100%，但仅仅两站之隔的日吉站的转售价值却不足90%。

　　而在首都圈的一些郊区地区，不少地方的转售价值都低于100%，甚至有些地方的转售价值低于70%。

　　其中包括东京立川站的西侧，埼玉县大宫站的北侧，千叶县船桥站的东侧，以及神奈川县大船站的南侧。

　　如果你买了这些地方，就一个词：血亏！

　　基本来说，公寓的市场价格越高，转售价值也往往越高。

　　然而，转售价值也因该地区的发展状况、未来前景等因素而有不同。

　　我们在选择投资地的时候，必须考虑的是房产价值以及未来资产增值速度。日本房产虽然稳健，但如果我们不了解其中的弯弯绕绕，照样会被坑得很惨。

　　如果担心资产价值，转售价值就是你必须关注的指标。

　　全球城市大洗牌，多数人仍在观望那些早已失去红利的地段。

　　日本虽是全球投资保险箱，但切忌盲目入手！

　　最近才被挖出的黑马地段、隐藏巨坑都在哪？

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