全新抢人时代悄然来临。

这次抢人，跟2018年的大规模“混战”还不太一样。

对于大城市而言，一边是日渐饱和的老城区，一边是对人才的大量需求。

矛盾之下，抢人政策的精细化、差异化程度也在进一步加深。

7月16日，帝都北京，终于放下高贵的身段，开始抢人落户，计划单列引进集成电路、人工智能等高精尖产业人才和“清北+五华”的本科生。

北京的意图非常明显，就是要掐尖，人中龙凤的那种。

事实上，早在今年3月份，国务院就一言敲定了方向。

“有序疏解非核心功能，引导过度集中的资源要素逐步有序转移，合理降低中心城区开发强度和人口密度。”

中国城镇化的道路很明确了：特大超大城市市区“瘦身”，把产业和人口引流至郊区新城乃至周边中小城市。

杭州、上海、广州、南京和青岛这五个城市非常上道，接连发布了差异化落户政策，郊区落户门槛一降再降。

这无疑会影响中国未来城市格局。

在新政策引导下，各种新区新城概念层出不穷，楼市蠢蠢欲动。不可否认的是，新区作为未来新的发展方向，房价还处于洼地，一旦赌注成功，收益可观。

问题是，处处是新区，哪里才是真正有价值的板块？

基本方法论如下：一看价差；

二看交通和距离；

三看产业；

四看规划。

本文将对已经实行差异化落户的城市进行分析，即广州、杭州和上海三座城市。

至于青岛，其能级较低，郊区没有太大的投资价值，因此暂不做分析，南京则由于篇幅受限，留到下回再做分解。

01

广州：买郊区不如买佛山

6月2日，广州出台《国家城乡融合发展试验区广清接合片区广州（片区）实施方案》，提出在花都、增城和从化三区率先试行差别化落户政策，只要28周岁以下的大专学历，满一年社保即可落户。

至于白云、南沙、番禺和黄埔四区，则暂时没有这样的政策，不过不排除等这一轮调控结束后，会再放松政策。

广州的发展方向非常明显，就是一路东进，第三中轴主要连接黄埔、天河、海珠、番禺以及南沙。

广州的城市规划偏向多中心发展，珠城是总部CBD，琶洲是互联网中心，鱼珠是副CBD，南沙是未来的城市副中心。

在目前政策放松的三个外围区中，从化和花都都极为偏远，且远离发展方向，没有太多规划也没有多少投资价值。

至于增城，虽然同样偏远，且库存量极大，但由于与黄埔接壤，承接了不少外溢需求，朱村板块的地铁盘有一定价值，可以淘淘金。

但这三区本就是不限购区，此次放开落户，效果并不见佳，或许唯一的吸引力只是在当地社保满3年后，可以向天河、越秀、海珠及荔湾等四区转移户口。

总体而言，增城较好的板块价格已经接近3w，因此买增城不如买价格相近的佛山临广区，距离市区近、城市界面新、配套齐全。

相较而言，佛山不仅承接了大量广州的外溢需求，自身更有万亿GDP+千万人口加持，广佛地铁更是数倍于增城地铁，同时跟广州西部紧密连接，无疑是个更好的选择。

02

杭州：处处是新城，向西向东买

杭州具体的郊区落户政策政策比较复杂，最宽松的是大专及以上学厉、1年及以上的劳务合同、社保到账一个月，即可落户，可以说是非常宽松的落户政策了，因此，杭州也是外地购买力最多的城市之一。杭州楼市最不缺概念，城市扩张速度也非常快。光是概念新城，就有超过30个。此外，杭州的东南西北都有文章可作：东整，西优，南启、北建，中塑。换句话说，除中间核心区外，其余部分都是此次放松落户门槛的郊区板块。

那么，哪个新城才是最靠谱的呢？

根据十四五规划纲要，东部是“展示先进制造业发展水平的重要窗口”，西部是“未来科技创新的重要窗口”，南部是“现代化新型城市建设的重要窗口”，北部是“城市有机更新成果的重要窗口”。

哪个地方最靠谱？

根据规划，无疑是东部的制造业和西部的科技创新，也就是大江东板块和西部的未来科技城。杭州目前的价格体系是：城西未来科技城新房4.5w，二手房5w；城东下沙板块、萧山科技城板块2.6-4w。

手头较为宽裕的，可以入手未来科技城，基本已经而大江东还处于成长期，未来大有可期，建议长线持有。

03

上海：是新城而非郊区

过于密集的上海主城区，终于要疏散到周边的五大新城了。

3月2日，上海发布《关于本市“十四五”加快推进新城规划建设工作的实施意见》，提出要把嘉定、青浦、松江、奉贤、南汇这五大新城，培育成在长三角城市群中具有辐射带动作用的综合性节点城市。

而这五大新城，制定了差异化的人口导入和人才引进政策，具体条例如下：1.重点产业单位人才“居转户”年限由7年缩短为5年；

2.对新城范围内公益事业单位录用的非上海生源应届普通高校毕业生，直接落户打分加3分；

3.对上海市居住证持证人在新城工作并居住的，予以专项加分；

4.重点单位引进留学人员，只需六个月社保即可落户。

要明确的是，上海这波动作跟前面三个城市单纯的抢人政策完全不同，五大新城的建设前所未有地被抬到了一个新的高度，抢人只是其中一个辅助手段。

不再是郊区发展，而是发展卫星城。可以说，这五大新城将会是未来带动外部城市群发展的小齿轮，肩负着长三角发展一体化的重要责任。

同样，不止是落户条件和购房资格有所改变，在上海不断减少土地供应的大背景下，新城的土地供应和新房供应也会大量增加。

今后，五大新城将会成为上海刚需们的必然选择，成为新的楼市热点地带，换句话说，这五大新城都有机会。

具体而言，五大新城的发展重心还不太一样。

嘉定主要发展智能汽车等产业集群，青浦则是靠着华为研发中心发展数字经济，松江是G60科创走廊和文旅等特色产业，奉贤主打“东方美谷”，南汇则是集成电路、人工智能和航空航天等面向未来的产业体系。

目前，嘉定、松江和青浦的城市发展都已经比较成熟，可以入场；

南汇的定位非常高，有较大的想象空间，但是房价已经高企，板块成熟还需要很长一段时间，且有特殊的人才购房政策，普通人不好入手；

奉贤风险较大，需要保持观望；

其余的郊区如宝山更是完全不要入手。

但不管选哪个板块，其价值点必然围绕轨道和学区分布。

04

总结一下。

广州郊区目前选择不多，从化花都都不要碰，增城选择靠近黄埔的地铁盘，但相对来说还不如买价格相近的佛山。

杭州由于限价严重，地段之间房价差距较小，但最有价值的郊区板块是未来科技城和大江东板块，后者需要长线持有。

上海的五大新城绝对有价值，并且是未来的一大发展方向，其中，嘉定、松江和青浦都可以考虑入场。

以上板块，在选择具体楼盘时，切记要买在地铁沿线。